Toàn Cảnh Đà Nẵng Nửa Đầu 2025
Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận những chuyển biến tích cực, thể hiện rõ qua sự phục hồi của nhiều phân khúc chủ lực. Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ cuối năm 2022 đến hết 2024, tâm lý nhà đầu tư và khách hàng đã phần nào ổn định trở lại. Tuy nhiên, sự phục hồi này không trải đều cho mọi khu vực và mọi loại hình bất động sản. Những thay đổi lớn về mặt pháp lý, sự xuất hiện của các dự án hạ tầng trọng điểm cùng biến động của các chỉ số kinh tế vĩ mô dự kiến sẽ là những nhân tố then chốt định hình xu hướng thị trường bất động sản Đà Nẵng trong 18 tháng tới.
Bài phân tích này tổng hợp số liệu thực tế từ các nguồn đáng tin cậy, góc nhìn khách quan cùng dự báo chuyên sâu nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư, doanh nghiệp và khách hàng cá nhân đang quan tâm đến thị trường bất động sản Đà Nẵng giai đoạn 2025–2026.
Nhìn Lại Thị Trường BĐS Đà Nẵng 6 Tháng Đầu 2025: Phục Hồi & Phân Hóa
1. Các Điểm Sáng
Du lịch phục hồi là điểm nhấn lớn nhất của nửa đầu năm 2025. Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, trong 5 tháng đầu năm, thành phố đã đón khoảng 1,4 triệu lượt khách quốc tế, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước và đạt gần 85% so với mức đỉnh trước đại dịch năm 2019. Sự phục hồi này kéo theo nhu cầu mạnh mẽ đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, căn hộ cho thuê ngắn ngày và biệt thự ven biển.
Về pháp lý, Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đã có hiệu lực, góp phần tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường. Đặc biệt, việc minh bạch hóa quy trình giao đất, xác định giá đất theo giá thị trường và xác lập pháp lý cho các loại hình mới như condotel, officetel giúp củng cố niềm tin của các nhà đầu tư dài hạn.
Ngoài ra, hàng loạt dự án hạ tầng lớn như Cảng Liên Chiểu, Khu đô thị Sân bay và các tuyến đường vành đai được thúc đẩy giải phóng mặt bằng và triển khai đồng loạt. Kết quả là giá đất nền quanh các khu vực này đã ghi nhận mức tăng từ 3%–7% so với cuối năm 2024 (nguồn: DKRA Việt Nam).
2. Thách Thức Tồn Đọng
Nguồn vốn cho vay mua nhà vẫn còn là rào cản đối với nhiều khách hàng. Mặc dù lãi suất huy động có xu hướng giảm, song lãi suất cho vay bất động sản tại Đà Nẵng vào tháng 5/2025 vẫn phổ biến ở mức 9%–11%/năm (theo khảo sát các ngân hàng TMCP).
Sự lệch pha giữa cung và cầu cũng là một vấn đề nổi cộm. Quý 2/2025, nguồn cung căn hộ mới tại Đà Nẵng tăng khoảng 28% so với cùng kỳ 2024, chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp (CBRE Đà Nẵng). Ngược lại, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền lại thiếu hụt nghiêm trọng, chưa đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.
Thanh khoản thị trường cũng phân hóa mạnh mẽ. Giá đất nền tại các khu vực trung tâm hoặc cận dự án lớn vẫn duy trì mức cao (dao động từ 60–120 triệu đồng/m² tùy vị trí), trong khi các khu vực xa trung tâm, pháp lý chưa rõ ràng có lượng giao dịch khiêm tốn, giá gần như không biến động.
Phân Tích Sâu Từng Phân Khúc Chủ Lực
A. Căn Hộ – Chung Cư
Nửa đầu 2025, thị trường Đà Nẵng ghi nhận thêm khoảng 2.500 căn hộ mới, tập trung chủ yếu tại quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và Hải Châu (CBRE Việt Nam). Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt khoảng 60%, với mức cao nhất thuộc về các dự án ven biển hoặc sở hữu pháp lý rõ ràng. Đặc biệt, căn hộ cao cấp ven biển tiếp tục “dẫn sóng” nhờ sự tăng trưởng của nhu cầu second-home, nhu cầu thuê ở dài hạn từ chuyên gia nước ngoài và dòng khách du lịch trở lại mạnh mẽ. Trong khi đó, căn hộ trung cấp tại trung tâm thành phố có mức giá hợp lý, pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ thanh khoản ổn định.
B. Đất Nền – Dự Án Quy Hoạch
Phân khúc đất nền ghi nhận thanh khoản tăng nhẹ: Quý 2/2025, lượng giao dịch tăng 15% so với cùng kỳ 2024 (Batdongsan.com.vn). Sức hút chủ yếu tập trung tại các khu vực đã có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng như Hòa Xuân, Liên Chiểu (gần dự án Cảng Liên Chiểu) với giá đất nền tăng nhẹ từ 3–5%. Một số dự án như Golden Hills, khu đô thị sinh thái Nam Hòa Xuân tiếp tục duy trì mức giá ổn định, dao động 25–40 triệu đồng/m² ở vùng ven và 60–120 triệu đồng/m² tại khu trung tâm (theo Sở Xây dựng Đà Nẵng).
C. BĐS Nghỉ Dưỡng (Condotel, Biệt Thự Biển)
Khung pháp lý cho loại hình condotel được củng cố nhờ Nghị định 10/2023/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024. Điều này đã phần nào giải tỏa tâm lý lo ngại của nhà đầu tư, đặc biệt ở phân khúc căn hộ khách sạn ven biển. Công suất phòng và giá thuê tại các resort, khách sạn 4–5 sao phục hồi rõ rệt, đạt trung bình 70%–75%, giá thuê tăng 15% so với đầu 2024 (Savills). Nhu cầu sở hữu second-home, căn hộ du lịch ven biển ghi nhận tăng rõ rệt trong nhóm nhà đầu tư cá nhân phía Bắc và chuyên gia nước ngoài.
D. Nhà Phố & Shophouse
Tại các tuyến phố trung tâm như Nguyễn Văn Linh, Lê Duẩn, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh đã đạt 80% (Sở Công thương Đà Nẵng). Tuy nhiên, giá thuê vẫn chưa trở lại mức trước dịch. Trong khi đó, các shophouse tại những đại đô thị mới như Sun Cosmo, Masteri Rivera vẫn đang trong giai đoạn hình thành cộng đồng cư dân. Tiềm năng cho thuê và kinh doanh dài hạn là rất lớn, nhưng ngắn hạn cần thêm thời gian để thị trường “chín”.
Các Yếu Tố “Thay Đổi Cuộc Chơi” Tại Đà Nẵng 2025–2026
1. Luật Đất Đai 2024 & Quy Hoạch Thành Phố
Việc định giá đất theo giá thị trường dự báo sẽ tạo ra mặt bằng giá mới, có thể cao hơn 10–15% so với giai đoạn trước đối với các dự án mở bán từ 2025 trở đi. Đây là yếu tố vừa tăng tính minh bạch, vừa nâng cao yêu cầu đối với chủ đầu tư về năng lực tài chính và chiến lược phát triển dự án. Quy hoạch Đà Nẵng đến 2030, tầm nhìn 2045 tiếp tục ưu tiên phát triển các phân khu trọng điểm như Cảng Liên Chiểu (dự kiến đón tàu container đầu tiên năm 2026), đô thị sân bay, hành lang kinh tế Đông – Tây, khu logistics.
2. “Sóng” Hạ Tầng
Dự án mở rộng sân bay quốc tế Đà Nẵng sẽ nâng công suất lên trên 20 triệu lượt khách/năm trong giai đoạn 2026–2030, đồng thời đẩy mạnh triển khai các tuyến metro và cao tốc liên vùng. Hạ tầng hiện đại sẽ là lực đẩy thu hút khách du lịch, chuyên gia và các nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế.
3. Kinh Tế Vĩ Mô
Mặt bằng lãi suất cho vay dự báo sẽ giảm nhẹ về mức 8%–9%/năm vào cuối 2025. GDP Đà Nẵng năm 2025 dự kiến tăng trưởng 7,1% (UBND TP Đà Nẵng), thu nhập bình quân đầu người tăng, sức mua đối với bất động sản có dấu hiệu cải thiện đáng kể.
Dự Báo Thị Trường Cuối 2025 – 2026
Kịch Bản Tổng Thể
Thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ không còn xuất hiện “sốt nóng” diện rộng như các năm trước mà thay vào đó là chu kỳ tăng trưởng bền vững, có chọn lọc và hướng đến giá trị thực. Dòng tiền thông minh sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và nhu cầu thực.
Xu Hướng Dẫn Dắt
Các dự án đạt chứng chỉ xanh, ứng dụng vật liệu thân thiện môi trường, tích hợp công nghệ (smart home, quản lý vận hành hiện đại) sẽ dẫn dắt thị trường tương lai. Mô hình “city in city”, đại đô thị vệ tinh với hệ sinh thái tiện ích khép kín tiếp tục thu hút sự quan tâm, đặc biệt tại các khu vực Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà và Tây Bắc thành phố.
Dự Báo Giá
Giá bất động sản Đà Nẵng dự kiến tăng trưởng đều từ 5–10%/năm, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng trọng điểm và pháp lý minh bạch. Sẽ không xuất hiện “sốt ảo”, nhưng mức tăng cụ thể sẽ tùy thuộc vị trí, pháp lý dự án và uy tín của chủ đầu tư.
Lời Khuyên Chiến Lược Cho Nhà Đầu Tư
- Nhà đầu tư dài hạn: Nên ưu tiên các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch hạ tầng mới, lựa chọn dự án của chủ đầu tư đã chứng minh được năng lực triển khai và pháp lý minh bạch.
- Nhà đầu tư ngắn hạn/lướt sóng: Giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, chỉ nên chọn sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản thực tế tốt và tuyệt đối cảnh giác với các thông tin gây “sốt ảo”.
- Nguyên tắc chung: Thẩm định pháp lý kỹ càng, kiểm soát rủi ro tài chính và tránh đầu tư theo tâm lý đám đông.
Kết Luận
Thị trường bất động sản Đà Nẵng giai đoạn 2025–2026 đang bước vào một chương mới, với sự chọn lọc ngày càng khắt khe về vị trí, chất lượng và uy tín chủ đầu tư. Những động lực nội tại mạnh mẽ từ chính sách mới, hạ tầng hiện đại cùng tiềm năng du lịch bứt phá tiếp tục giữ vững vị thế Đà Nẵng là điểm đến hấp dẫn cho đầu tư dài hạn. Sự thành công trong giai đoạn này sẽ thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược, biết chọn lọc giá trị thực và kiểm soát tốt mọi rủi ro.
Nếu bạn quan tâm đến các phân tích chuyên sâu, bảng giá mới nhất hoặc cần tư vấn đầu tư phù hợp từng nhu cầu, hãy liên hệ để nhận hỗ trợ chi tiết và kịp thời.
Nguồn số liệu: UBND TP Đà Nẵng, Sở Xây dựng Đà Nẵng, CBRE, Savills, DKRA, Batdongsan.com.vn, tổng hợp & phân tích đến tháng 5/2025.
